今年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)備受社會(huì)關(guān)注，同時(shí)該模式也遭受著一些爭(zhēng)議。一方面，長(zhǎng)租公寓繼續(xù)洗牌，以蛋殼公寓為代表的「高杠桿+租金貸」模式徹底倒下。在疫情的沖擊下，分散式長(zhǎng)租公寓龍頭蛋殼公寓深陷資金鏈危機(jī)，在最近的幾周內(nèi)愈演愈烈，已然變成了一個(gè)民生問(wèn)題。

另一方面，中央繼續(xù)強(qiáng)調(diào)樓市「房住不炒」。12 月 3 日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正在住建部召開座談會(huì)時(shí)，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)，「十四五」期間要繼續(xù)有效擴(kuò)大保障性租賃住房供給，租賃行業(yè)在下一個(gè)五年還會(huì)是具有想象力的「賽道」之一。如何打開住房租賃市場(chǎng)成長(zhǎng)的新空間，成為了全行業(yè)目前最大的難題之一。

「高杠桿+租金貸」模式的倒塌

傳統(tǒng)的長(zhǎng)租公寓模式中最具有代表性的即是以「二房東」租金差為核心收益的商業(yè)模式。這種商業(yè)模式是一種 C2B2C 模式，即公寓運(yùn)營(yíng)方作為二房東，在市場(chǎng)上從原來(lái)分散的房東手中承租住房，經(jīng)過(guò)統(tǒng)一的改造、升級(jí)、運(yùn)營(yíng)后，再將住房出租給最終的租客，并提供租后的維護(hù)等服務(wù)。

在這種最簡(jiǎn)單、最傳統(tǒng)的商業(yè)模式中，公寓企業(yè)的盈利絕大部分來(lái)自于租金收入與承租底租之間的租金差，這種模式出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，并出現(xiàn)了轟然倒塌的趨勢(shì)。

首先，是單房租金差有限，毛利率較低，只能通過(guò)不斷擴(kuò)張規(guī)模來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

房租的定價(jià)與普通消費(fèi)品不同，不完全是商業(yè)消費(fèi)，更是一種民生消費(fèi)，房租的上漲空間主要由承租人群的收入水平?jīng)Q定。由于這種模式下，公寓企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)分散式公寓，企業(yè)改造后的房源與市場(chǎng)上散租房源直接競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)榉孔馍细】臻g十分有限，單方利潤(rùn)較低。

部分公寓企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，甚至不惜采用近年互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)多采用的補(bǔ)貼搶市場(chǎng)模式，「高進(jìn)低出」試圖占領(lǐng)市場(chǎng)。但由于租房市場(chǎng)分散且龐大，單一企業(yè)無(wú)法占領(lǐng)和控制整個(gè)市場(chǎng)，「高進(jìn)低出」不僅無(wú)法使公寓企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，且給企業(yè)帶來(lái)巨大的資金壓力。

其次，這種模式下，公寓企業(yè)重投入，杠桿高企。公寓企業(yè)為迅速回款繼續(xù)擴(kuò)張，多與銀行等金融機(jī)構(gòu)合作，引入租金貸業(yè)務(wù)。

租金貸即銀行為租客提供的租房專項(xiàng)信貸服務(wù)。租金貸的引入滿足了多數(shù)支付能力不強(qiáng)的租客季付，乃至月付的需求，且使公寓企業(yè)以較低的成本可以提前收回合同期內(nèi)的租金用于再投資擴(kuò)張，對(duì)于公寓企業(yè)來(lái)說(shuō)，起到了應(yīng)收帳款貼現(xiàn)的作用。而公寓運(yùn)營(yíng)方正是利用了租金貸實(shí)現(xiàn)了不斷加杠桿。以蛋殼公寓為例，根據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，近三年，其租金貸用戶占比分別為 91.3%、75.8%、67.9%，遠(yuǎn)超政府 30% 的紅線。

但租金貸模式隱憂較大，比較直接的風(fēng)險(xiǎn)是運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。公寓企業(yè)若想不斷再擴(kuò)張，除了融資能力外，運(yùn)營(yíng)出租能力也是一大考驗(yàn)，體量成幾何倍數(shù)擴(kuò)張或全國(guó)性布局之時(shí)，難以維持較高的出租率和運(yùn)營(yíng)效率，若碰上今年新冠疫情的黑天鵝事件，出租率受較大影響，高杠桿運(yùn)營(yíng)難以維持，企業(yè)將出現(xiàn)現(xiàn)金流危機(jī)。

另外，由于長(zhǎng)租公寓的租賃合同普遍較長(zhǎng)，為 1-2 年租賃期較為常見，而租客常有租不滿期限提前退租的情況。若租客提前退租，公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)需退還給銀行相應(yīng)為履行租約比例的貼現(xiàn)租金，為租客提前結(jié)清租金貸。

據(jù)青客財(cái)報(bào)顯示，其平均有 4.6% 的租客會(huì)提前結(jié)束合約，因此對(duì)應(yīng)的，銀行要求凍結(jié)所有租客租金貸貼現(xiàn)金額的 5% 作為保證金，以保證青客有能力幫助這部分租客結(jié)清相關(guān)貸款。今年適逢疫情沖擊，違約率應(yīng)遠(yuǎn)大于歷史測(cè)算數(shù)據(jù)，多出部分將會(huì)極大的沖擊企業(yè)的現(xiàn)金流，最終導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂。這也是青客、蛋殼等企業(yè)紛紛陷入危機(jī)的最大原因。

最后，這種模式初級(jí)且簡(jiǎn)單，商業(yè)模式想象空間有限。

二房東模式早已有之，早在前長(zhǎng)租公寓時(shí)代，市場(chǎng)上就遍布著大大小小的二房東。時(shí)至今日，這些分散式長(zhǎng)租公寓與傳統(tǒng)二房東相比，商業(yè)模式在根本上并未改變，租金差仍是其核心的盈利來(lái)源，這種模式「講故事」能力較差，想象空間有限，難以獲得較高估值。一旦市場(chǎng)證明了，這種商業(yè)模式無(wú)法不斷擴(kuò)張占領(lǐng)并控制市場(chǎng)，對(duì) PE/VC 機(jī)構(gòu)的吸引力會(huì)大幅下降。目前，市場(chǎng)也的確證明了，「高杠桿+租金貸」模式下的公寓企業(yè)，四面楚歌，暴雷事件頻發(fā)。

租賃式生活社區(qū)模式的崛起

經(jīng)過(guò)一連串風(fēng)險(xiǎn)事件之后，長(zhǎng)租公寓行業(yè)不再唯規(guī)模至上，更多的會(huì)回歸理性，秀「財(cái)技」的企業(yè)會(huì)被洗出賽道，運(yùn)營(yíng)能力與盈利能力會(huì)重新回到聚光燈之下，因此，打造租賃式生活社區(qū)這一新模式得以崛起。

首先，重新思考長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式，要清楚的是市場(chǎng)的供需情況，發(fā)展長(zhǎng)租公寓首先是為了解決租賃住房的供需不平衡，即供需缺口較大的市場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)服務(wù)商才有發(fā)揮的空間。

過(guò)去長(zhǎng)租公寓企業(yè)多關(guān)注白領(lǐng)市場(chǎng)，因此布局多圍繞在一二線城市的商務(wù)區(qū)。但這些區(qū)域供需本就較為平衡，長(zhǎng)租公寓進(jìn)入的是存量紅海市場(chǎng)，與傳統(tǒng)二房東、房東直租的房源直接廝殺競(jìng)爭(zhēng)，盈利能力十分有限。

而租賃式社區(qū)多數(shù)體量較大，圍繞新興的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)城融合區(qū)域進(jìn)行建設(shè)，解決更廣大的基層勞動(dòng)群體。這些園區(qū)多是由政府或大企業(yè)主導(dǎo)的，離城區(qū)稍遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。在過(guò)去的幾十年的發(fā)展后，原有園區(qū)內(nèi)的住房和生活配套設(shè)施陳舊或缺失不足，同時(shí)也無(wú)法滿足日益增長(zhǎng)的勞動(dòng)力增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要更新原有的居住環(huán)境，容納更多的基層勞動(dòng)者。圍繞廣大勞動(dòng)者的住房租賃市場(chǎng)供需缺口較大，是典型的藍(lán)海市場(chǎng)。

隨著城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的升級(jí)和發(fā)展，我國(guó)基層勞動(dòng)者的規(guī)模呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示這一勞動(dòng)群體的數(shù)據(jù)已達(dá)到 2.4 億，并且以流動(dòng)性人口為主。租房是這一群體解決居住需求的主要方式，過(guò)去主要通過(guò)群租、租住違建、工住混合、地下室等方式居住，不僅安全隱患極大，基本生活需求也無(wú)法得到保障。隨著城市的改造和發(fā)展，這一群體有強(qiáng)烈的改善租住環(huán)境的需求。

未來(lái)，在整個(gè)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，由產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)帶來(lái)的勞動(dòng)群體租賃需求將不斷增長(zhǎng)，在一定程度上將提高廣大勞動(dòng)者的租賃市場(chǎng)的空間。

以天津?yàn)I海高新區(qū)為例，其位于天津市最東端，總規(guī)劃面積 97.96 平方公里，是京津石高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分。新能源產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)、現(xiàn)代醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是天津?yàn)I海高新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，包括總部經(jīng)濟(jì)、科技服務(wù)業(yè)和科技金融等產(chǎn)業(yè)。大型企業(yè)落地園區(qū)，如中石化華北銷售、中海油銷售、海泰控股集團(tuán)、李寧樂(lè)途總部、國(guó)美電器總部、夢(mèng)金元總部、水電十三局、廣播電視網(wǎng)絡(luò)等總部經(jīng)濟(jì)近年來(lái)實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，也導(dǎo)入了數(shù)十萬(wàn)的產(chǎn)業(yè)人口。但其區(qū)位距離天津中心約 20 公里，商業(yè)配套設(shè)施，居住房源難以滿足產(chǎn)業(yè)人員增長(zhǎng)的要求。

位于武漢西南的武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)也有著同樣的困境，距離市中心通勤2小時(shí)的開發(fā)區(qū)內(nèi)，聚集著包括先進(jìn)制造業(yè)、汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)、航空及衛(wèi)星產(chǎn)業(yè)等多個(gè)高附加值的高端制造業(yè)，常住人口 43 萬(wàn)人，直接吸納就業(yè)人口以十萬(wàn)計(jì)，但居住社區(qū)及生活配套設(shè)施有限。

以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為導(dǎo)向的長(zhǎng)租公寓品牌，試圖在一二線城市的這些新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造租賃式生活社區(qū)，在占領(lǐng)藍(lán)海市場(chǎng)的同時(shí)，配合政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，為園區(qū)內(nèi)就業(yè)人口提供良好的居住環(huán)境及完善的生活配套服務(wù)設(shè)施。

其次，集中式的大體量生活社區(qū)，可以有效的利用集中式的物理空間優(yōu)勢(shì)，為租客提供更多的商業(yè)及生活配套服務(wù)。

傳統(tǒng)的分散式長(zhǎng)租公寓，盈利能力十分單一且集中，即租金差，其所提供的配套生活服務(wù)多為基礎(chǔ)的上門維修、保潔、搬家等服務(wù)，且由于房源分散，服務(wù)成本較難控制，維修等多需要雇傭第三方團(tuán)隊(duì)，服務(wù)質(zhì)量難以保證。

反觀集中式的大體量生活社區(qū)，其優(yōu)勢(shì)在于集中式的物理空間，在公區(qū)利用和服務(wù)提供上可以更加多元。除了傳統(tǒng)的共享廚房、烘干機(jī)、熱水房等公用設(shè)施外，還有機(jī)會(huì)附加較多的社交屬性，利用公區(qū)開設(shè)書吧、觀影房甚至電影院、網(wǎng)咖等生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施，以社交屬性串聯(lián)社區(qū)租客，提高租客黏性。

另外，與傳統(tǒng)集中式公寓不同的是，租賃式社區(qū)多了「社區(qū)」的概念，在遠(yuǎn)離城區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，社區(qū)商業(yè)也是這個(gè)生態(tài)中必不可少的一環(huán)。餐飲、超市、菜市水果、藥房、健身房等生活配套設(shè)施的引入既解決了產(chǎn)業(yè)人員的基本生活和休閑的需求，也使得社區(qū)的經(jīng)營(yíng)和收入更加多元，從根本上提高了企業(yè)的盈利能力。

在這樣人口密集且消費(fèi)能力強(qiáng)勁的社區(qū)中，各類 O2O 賽道上的服務(wù)也有機(jī)會(huì)大展拳腳。包括各類共享經(jīng)濟(jì)、到家經(jīng)濟(jì)、社區(qū)團(tuán)購(gòu)、柜子經(jīng)濟(jì)等，都可以與這樣的大型租賃社區(qū)發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，可以說(shuō)，有別于傳統(tǒng)以租賃房源為核心的第一代長(zhǎng)租公寓，這樣以社區(qū)經(jīng)營(yíng)為核心的第二代長(zhǎng)租公寓，在商業(yè)模式和盈利來(lái)源上都更加多元，居住體驗(yàn)也有新的質(zhì)變。

第三，以社區(qū)思路運(yùn)營(yíng)的公寓企業(yè)，在估值上也較目前上市的公寓企業(yè)有更大想象空間。首先，其較為集中的房源分布加之社區(qū)中各類高附加值服務(wù)，在盈利能力和成本控制上更可控、可預(yù)測(cè)。經(jīng)過(guò)目前市場(chǎng)上一輪的公寓暴雷洗禮后，投資者不再「唯規(guī)模論」，有清晰盈利能力及擴(kuò)張路線的公寓企業(yè)將會(huì)取代盲目做大的企業(yè)，更能受到投資者青睞。

另外，在追求美好生活和增加保障性租賃住房的頂層設(shè)計(jì)支持下，圍繞產(chǎn)業(yè)園區(qū)的社區(qū)式運(yùn)營(yíng)思路相當(dāng)于緊貼政府政策指引，幫助目前各地方政府主導(dǎo)的各類產(chǎn)業(yè)新區(qū)補(bǔ)短板，增強(qiáng)新區(qū)的人才吸引力，從這個(gè)思路來(lái)看，這類公寓企業(yè)將繼續(xù)獲得政策的有力支持，在拿項(xiàng)目、稅收等方面將有一定優(yōu)勢(shì)。

因此，長(zhǎng)期來(lái)看，這類社區(qū)運(yùn)營(yíng)商的收入模式和估值方向也可向以碧桂園服務(wù)、雅生活、綠城服務(wù)、鑫苑服務(wù)等為代表的物業(yè)服務(wù)企業(yè)看齊。以目前市場(chǎng)來(lái)看，各大房企的物業(yè)板塊紛紛分拆上市，平均動(dòng)態(tài)市盈率在 40 倍以上，遠(yuǎn)超市場(chǎng)平均市盈率，而多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)也超過(guò)了其地產(chǎn)正股的市值，說(shuō)明了市場(chǎng)上投資者對(duì)這類輕資產(chǎn)、收入穩(wěn)定多元、現(xiàn)金流穩(wěn)定且抗周期性企業(yè)的認(rèn)可。相對(duì)應(yīng)的，租賃式社區(qū)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)在未來(lái)的市場(chǎng)估值中也將更有想象空間。

小結(jié)  

租賃行業(yè)在經(jīng)歷了一系列風(fēng)險(xiǎn)事件之后，將逐步回歸理性。租賃住房行業(yè)有著商業(yè)和民生的雙重屬性，且行業(yè)體量巨大，市場(chǎng)已經(jīng)證明了很難以高杠桿和大規(guī)模擴(kuò)張占領(lǐng)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)贏者通吃，而租金貸在經(jīng)歷了風(fēng)險(xiǎn)事件后，也必將被政策大幅限制。在短期行業(yè)低毛利、高成本的現(xiàn)狀難以改變的情況下，公寓企業(yè)必須突破其原有簡(jiǎn)單的商業(yè)模式，以期繼續(xù)發(fā)展，而打造租賃式生活社區(qū)的商業(yè)模式正式答案之一。（*文章來(lái)源：微信公眾號(hào)“地新引力”）