上半年房企“零入門”，長租公寓迎來新一輪洗牌

來自貝殼研究院的統計數據顯示，今年上半年，受疫情影響長租公寓行業進入“寒冬”：出租率下降、租客違約率提升成為普遍現象，多家企業面臨普遍性的經營及融資困境。值得一提的是，上半年沒有房企新進入該領域。

市場分析人士認為，經此一“疫”，長租公寓行業會迎來新一輪洗牌。旭輝領寓相關負責人向記者指出，優勝劣汰是發展的自然規律，疫情考驗或許是租賃行業新一輪發展的開始：“疫情‘黑天鵝’會進一步促進行業的健康發展，加快、縮短長租行業的洗牌期、廝殺期，讓競爭從低端的價格競爭、市場競爭提升到模式競爭、認知競爭、格局競爭。”

上半年新房企“零入門”

作為房企多元化布局的主要方向之一，曾經被房企視作“藍海”、爭相“跑馬圈地”的長租公寓行業已經“退燒”。

7月2日，貝殼研究院發布的《2020年租賃市場半年報》顯示，截至2019年底，已有44家規模大型的開發商開展長租公寓業務。但今年上半年，沒有新開發商進入長租公寓領域，已進入其中的房企則從“拓荒”向“精耕”轉變。

該份報告同時強調，實際上，相比2017-2018年的熱鬧場景，2019年房企的進入熱情就已明顯下降，態度偏謹慎保守。年內僅有上海實業、正榮、寶龍和俊發四家企業進入，且基本在企業所在當地開展業務。而克而瑞地產研究也指出，從房企的戰略定位和多元化方向來看，近年企業對長租公寓布局的熱度下降比較明顯。

房企對長租公寓興趣減少，甚至是“零入門”的背后，是長租公寓今年以來因疫情而陷入的“至暗時刻”。根據上述貝殼研究院的報告，今年上半年，長租公寓企業整體出租率下降、租客違約率提升。該報告稱，上半年集中式長租公寓門店拓展速度趨于停滯。以TOP10品牌為例，上半年新開店率僅為8.2%。

來自克而瑞的報告同樣顯示，今年長租公寓整體拓展基本處于停滯狀態。尤其是在2月份疫情最為嚴重的時候，重點城市租賃市場交易觸底。今年第一季度，TOP20房企長租公寓管理規模環比2019年四季度增速僅為1%。

貝殼研究院稱，上半年，行業“高收低出”、“長收短付”等模式的風險加速暴露，尤其是尾部長租公寓陷入經營困境，僅媒體公開報道陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等中小公寓就多達16家。其中，11家是因“高收低出”的模式，導致經營不善或資金鏈斷裂而倒閉。

虧損嚴重、運營壓力巨大，同樣也是不少頭部長租公寓運營商所面臨的問題。

例如，青客公寓作為成功赴美上市的“長租公寓第一股”，曾給予因資金鏈斷裂而頻繁“爆雷”的長租公寓市場極強的信心。但年初因受疫情沖擊，有負面傳聞爆出，青客方面回應倒閉等傳聞不實。

今年4月底，近年穩步發展的灣流國際爆出倒閉消息，大量位于上海、深圳的門店因欠租被關閉。多名租客向媒體求助，稱被灣流國際要求強制搬離，但卻遲遲不退還押金及剩余租金，公寓管家、客服等也大多處于失聯狀態。

新一輪洗牌

事實上，屢經波折和行業洗牌的長租公寓行業，并非在今年才因為疫情陷入困境。由于投資回報周期長、商業模式不清晰等缺陷，近年不僅多家運營商們主動收縮戰線，“爆雷”事件更是屢見不鮮。據記者不完全統計，僅在2019年就有40余家長租公寓運營商因資金鏈斷裂而黯然離場，曾經“站在風口上”的寓見、樂伽、德寓等先后“爆雷”。

適者生存。業內人士公認，經此一“疫”，長租公寓行業會迎來新一輪洗牌。在政策監管加強的大背景下，疫情會令長租公寓市場變得更加理性，而資金和資源也會越來越集中于那些內功扎實、經營穩健的頭部企業，中小公寓仍將面臨較大的洗牌和淘汰概率，行業內或將出現抄底機會。

僅從融資角度來看，貝殼研究院指出，長租公寓領域股權融資的風口也基本已經過去，目前中小企業獲得投資較為困難。今年上半年，長租公寓領域的融資以開發商發行住房租賃專項債及ABS為主，且多為頭部企業和大型開發商，中小企業融資渠道收窄。

根據克而瑞發布的《2019房地產多元投資領域全景報告》指出，我國住房租賃市場總規模預計達15510億元，其中北上廣深一線城市合計達5565億元，占比35.9%，意味著長租公寓仍是一個好賽道。

眼下，對于身處疫后行業修復關鍵突破期的長租公寓運營商們來說，如何加快轉型和探索存活路徑自然是必須直面的難題。

“‘租購并舉’是房地產的長效機制，品質租住是當下市場的需求。”旭輝領寓相關負責人告訴記者，雖然疫情的發展階段性影響了長租企業的發展，但行業長期向好穩定發展的態勢不會變。

CBRE世邦魏理仕華東區研究部主管陸燕亦向記者表示，預計3-5年間，長租公寓市場仍將有較好的表現。世邦魏理仕研報指出，單從上海市場來看，長租公寓板塊在經過2年的市場整合后已顯得更為成熟，“疊加滬上人才虹吸效應持續增強下，投資者亦可多加關注”。